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BMF分摊模型分析

说明:下面介绍的分摊关系树为一分到底的分摊模型。

BMF在分摊前首先获取各个实体的有效面积 (如:101、1铺,车库2,1层的梯间2,1层的半外墙面积),然后将所有实体划分为功能区和共用区。其中功能区是所有的非共用实体的集合,细化具体到每一个非共用实体,如车库1,101户等;共用区是所有共用实体的集合,具体到每一个共用实体,如1层的梯间1,梯间2,2层的半外墙等。由于BMF的功能区和共用区划分都具体到了某个实体,故其分摊不存在级数的限制,下面将用实例演示BMF的分摊。

一、   一级分摊

一级分摊,也叫整体分摊(单K),该方法适用于房屋使用功能单一、各分户对共有建筑面积共有情况基本一致的纯住宅楼。

实例1 以一幢纯住宅楼为例,该住宅楼地上层数为7层,无地下层。

1.png

                           图1  案例1标准图

 

按照一级分摊的处理方法,我们建立了一个功能区——住宅,一个共用区——整幢共用。

在住宅功能区中包含了所有非共用的实体(1-7层1单元的 (1)、(2),2单元的(1)、(2));

在整幢共用共用区中包含了所有的共用实体(1-7层的梯1,梯2,半外墙);

其分摊分摊树如下:

 2.png

图2   案例1分摊关系树

 

在一级分摊中,只有一个一个共用区:整幢分摊,所有的共有实体都作为整幢分摊,分摊给功能区的所有户室(也就是幢总建筑面积减去整幢共用后剩余的部分)。以上图为例,设整幢共用面积为S整幢共用,幢建筑面积为S幢建面,功能区套内面积为S功套内,则有

S功套内 = S幢建面  -  S整幢共用

设 k1(1)为一级分摊系数,有:

k1(1) = S整幢共用 / (S幢建面  -  S整幢共用)

        = S整幢共用 / S功套内

 

二、   多级分摊

该方法适用于不适用整体分摊的房屋,如综合楼、商住楼等房屋内布局和使用功能有差异的房屋。

实例 2 以一幢综合楼为例,该幢地上层数为7层,无地下层,其中1-2层为商铺,3-7层为住宅。

3.png

图3     案例2标准图

按照多级分摊的处理方法,该幢需要建立两个功能区:商铺功能区、住宅功能区;同时需要建立三个共用区:整幢共用、商铺共用、住宅共用。

其中

商铺功能区包括:1-2层的(1)铺、(2)铺、(3)铺、(4)铺;

住宅功能区包括:3-7层1单元的 (1)、(2),2单元的(1)、(2);

整幢共用包括:1层的梯1和梯2,分摊给除了整幢共用以外的所有实体,即幢建筑面积 整幢共用;

商铺共用包括:1-2层的半外墙,2层的梯1和梯2;

住宅共用包括:3-7层的半外墙,梯1,梯2;

其分摊树如图所示:

 4.png

图4     案例2分摊关系树

 

设整幢共用面积为S整幢共用,幢建筑面积为S幢建面,商铺功能区面积为S商套内,住宅功能区面积为S住套内,商铺共用面积为S商共用,住宅共用面积为S住共用;

设K1(1)为一级分摊系数(整幢分摊系数),有

k1(1) = S整幢共用 / (S幢建面  -  S整幢共用)

由于S幢建面  -  S整幢共用 = S商套内 + S住套内 + S商共用 + S住共用;

故k1(1) = S整幢共用/ (S商套内 + S住套内 + S商共用 + S住共用)

设k2(1)为商铺共用分摊到商铺的分摊系数,有

k2(1) =[ S商共用 + S商共用 * k1(1)] / S商套内

= S商共用 *[1+k1(1)] / S商套内

设商铺最终的建筑面积为S商建,得

S商建 = S商套内 + S商套内 * k1(1) + S商套内 * k2(1)

         = S商套内 + S商套内 * k1(1) + S商套内 *[ S商共用 + S商共用 * k1(1)] / S商套内

         = S商套内 + S商共用 +( S商套内 + S商共用)*k1(1)

设 k2为商铺功能区的分摊系数,则

k2 = (S商建 - S商套内) / S商套内

    = [S商共用 +( S商套内 + S商共用)*k1(1)] / S商套内

    = [S商共用(1+k1(1)) / S商套内] + k1(1)

    =k1(1) + k2(1)

设Si 为商铺i的套内面积,则

商铺i 的建筑面积为Si + Si *k2 = Si *[ k1(1) + k2(1)].

同理可算出住宅功能区的分摊系数及每户的建筑面积。

 

由于多级分摊比一级分摊更有代表性,故根据多级分摊案例总结出BMF分摊模型具有如下主要特点:

1.    从整体到局部、从大到小分摊。如:案例2中,商铺功能区先分摊整幢共用,然后分摊商铺共用。

扩展:如果是更高级分摊,如右图:5.png

则商铺功能区先分摊整幢共用,然后分摊商办共用,再分摊商铺共用。           

2.    功能区内的具体户室的分摊面积可以追踪到参与分摊的每一个共用区。如:案例2中,商铺功能区的商铺1的分摊面积由整幢共用面积、商铺共用面积组成。扩展:如果是更高级分摊,如图5所示,则商铺功能区的商铺1的分摊面积由整幢共用面积、商办共用面积、商铺共用面积组成。

全部评论

等级:LV26
积分:14371
不疯魔不成活 2018-04-26 21:59
很有用,先收藏了,慢慢学习。老师辛苦了
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等级:LV21
积分:11455
新手339551 2018-05-05 23:40
多多的列举一些案例 让学生们更精确的学习学习  辛苦大神了
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等级:LV25
积分:1377
新手191037 2018-05-24 11:14
学习来的
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等级:LV20
积分:9369
ynyanbin08 2018-09-10 15:19
这个很厉害!~!~收藏了
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