【干货分享】“房地一体”调查怎么做?
摘要:拒绝蛮干,一起来学习吧!

什么是“房地一体”?

房地一体”是我国房屋所有权和土地使用权关系的描述,通俗的说就是“房随地走、地随房走”,房地一体原则源于房屋和土地的天然的不可分离性。对我们测绘地理信息行业的小伙伴来说,“房地一体”就是把农村地籍测量和房产测量同步开展,形成统一标准、统一空间参考、统一成果形式的“三统一”农村土地和房屋空间信息数据,满足农村不动产确权登记发证和权籍管理所必需的空间、拓扑、语义等需要。


“房地一体”调查做什么?

农村“房地一体”主要是为农村不动产登记颁证提供基础资料,需要反映每宗土地和其上房屋质和量方面的要素,包括土地权利主体、权属性质和来源、权利客体及与这三方面直接相关的其他内容。

土地权利主体是指土地权利人,包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人;土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。

对测绘人来说,“房地一体”分为农村地籍调查和农村房屋调查两个主要内容,地籍调查的主要内容又可概括为土地权属调查和地籍测量;农村房屋调查也分为房屋产权状况调查和房屋测量。

土地权属调查主要查清每个使用权宗地的使用权状况,调查使用权宗地的使用权人、性质、坐落、界址、四至和用途等,核实使用权宗地界址,确定使用权宗地范围。在现场标定土地权属界址点、线,绘制宗地草图,调查用途,填写地籍调查表,为地籍测量提供工作草图和依据。地籍测量指在土地权属调查的基础上,借助仪器,以科学的方法,在一定区域内,测量宗地的权属界线、界址位置、形状等,计算面积,测绘地籍图和宗地图,按照不动产登记发证的要求形成一宗一档的成果材料,为土地登记提供依据。

农村房屋产权状况调查依据房屋产权人或相关部门提供的建房报告、宅基证、村镇规划选址意见书,或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明,记录产权人,并将产权证明留复印件或拍照留存。依据《房产测量规范》的有关规定和要求,调查房产建筑结构、层数、建成年份、批准用途与实际用途,核对房产面积是否批建一致等。房屋测量内容包括房屋及其附属设施测量、界址测量、房屋边长丈量。通过入户丈量房屋边长,核算面积计算系数,编制房产分层平面图和房产分户平面图,计算房屋建筑面积,为不动产发证提供基础资料。

“房地一体”调查怎么做?

“房地一体”调查是内外业一体的测量调查工作,工序较多且内外业工作交互推进,应当做好总体计划及统筹安排。根据我们同类项目的经验,可把实施工作分为准备工作、权属调查、地籍测量、房屋调查和成果归档与建库等内容。房地一体登记发证流程如下图所示:

1、准备工作

准备工作主要包括组织准备、宣传发动、资料收集、技术设计、表册与工具器材准备、队伍落实和人员培训等。调查前,应系统收集整理土地及房屋权属来源资料,开展实地踏勘、资料分析等,并结合地方工作基础,做好技术设计,准备调查所需的表册与工具器材,落实调查人员和队伍。权属调查应由市、区自然资源部门组织,发挥乡镇政府、国土所和农村集体经济组织、村民自治组织等基层力量,与技术队伍共同配合完成。

2、权属及地类调查

权属调查是地籍调查的核心,是保障土地确权登记发证的关键。权属调查主要包括:核实宗地的权属情况,实地指界,丈量界址边长及相关距离,绘制宗地草图,填写地籍调查表。

制作工作底图。选用大比例尺(1:500~1:2000)的地形图、正射影像图及已有地籍图作为基础图件,充分采用集体土地所有权登记发证已形成的地籍区、地籍子区界线和集体土地所有权界线,并标注乡镇、村、村民小组及重要地物的名称。参考已有的地籍调查、土地登记等资料,会同农村集体经济组织负责人、村民委员会成员或村民代表,在工作底图上划分宗地,并预编宗地号。对新型农村社区或搬迁上楼等无法确定独立使用面积的,可定为共用宗。

权属状况调查。借助工作底图,结合现场核实,调查每宗地的土地坐落与四至;调查核实权利人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人(或负责人)姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等,对于宅基地调查,除了调查记录土地权利人的情况外,还应调查权利人家庭成员情况,复印权利人家庭户口簿等资料,对无权属来源的集体建设用地,根据实际情况调查记录实际使用人;调查核实宗地的土地权属来源资料,确定土地权属性质、土地使用权类型、使用期限等,以及宗地是否有抵押权、地役权等他项权利和共有情况;调查核实宗地批准用途和实际用途。

界址调查。对土地权属来源资料齐全,界址明确,经实地核实界址无变化的宗地,无需重新开展界址调查;对土地权属来源资料中的界址不明确的宗地,以及界址与实地不一致的宗地,需要现场指界;对于无土地权属资料的,根据法律法规及有关政策规定,经核实为合法拥有或使用的土地,可根据双方协商,实际利用状况及地方习惯,经农村集体经济组织认可并公示无异议后,进行现场指界。实地指界前,通过送达指界通知书、公告、广播、电话等方式提前通知,确保土地权利人及相邻宗地权利人按时到现场指界。指界时,调查员、本宗地指界人及相邻宗地指界人同时到场,根据指界人指定的界址点,现场设置界标,确认界址线类型、位置;指界后,将实际用地界线和批准用地界线标绘到工作底图上,并在地籍调查表的权属调查记事栏中予以说明;实地丈量宗地的界址边长。同时,应丈量界址点与邻近地物的相关距离或条件距离。

宗地草图绘制。根据权属状况调查信息、指界与界址点设置情况、界址边长及相关距离丈量结果、房屋调查情况,按概略比例尺绘制宗地草图。宗地草图必须现场绘制(可直接在地籍调查表上绘制,也可另附纸绘制),有基础图件资料的地区,可持打印的相关图件到现场,根据指界和丈量情况做好现场记录,形成宗地草图。

地类调查。利用工作底图,在权属状况调查的同时,现场核查土地的利用类型。农村建设用地利用状况调查按农村宅基地、经营性建设用地、公共管理与公共服务设施建设用地、其他建设用地和非建设用地等五大类进行归并。

3、地籍测量

在权属调查结果的基础上,通过地籍测量准确获取界址点位置,并计算宗地面积。地籍测量包括控制测量、界址点测量、地籍图测绘和面积量算等。控制测量可根据需要确定是否开展,对于仅丈量界址边长不测量界址点坐标的地区,无需开展地籍控制测量。

界址点测量完成后,按照要求,测绘地籍图,编制宗地图。其中,对于不测量界址点坐标的地区,应依据权属调查结果,绘制宗地相对位置关系图,以满足登记发证的急需。由图解法测量获取的界址点坐标,不得用于放样确定实地界址点的精确位置,可利用宗地草图上实际丈量的界址边长,采用几何要素法计算宗地面积。

4、房屋调查

在农村地籍调查中,针对农村房屋实际情况,实地调查农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况,结合地籍测量一并开展房屋测量。房屋调查要重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素,形成房地一体的农村地籍调查成果。

对尚未开展农村地籍调查或有房地一体化调查需求的地区,可将农村房屋及附属设施的调查工作统一纳入农村地籍调查工作中。已经完成农村地籍调查或工作尚未完成但已全面部署推进的地区,可结合本地实际,或统一开展农村房屋及附属设施的补充调查,或待日后通过日常变更调查的方式逐步补充完善房屋及附属设施信息,逐步实现房、地调查成果的统一管理。其中,对已登记的房屋,只需要记录房屋登记的相关信息,无需重新开展调查。

房屋产权状况调查。依据房屋产权人提供的准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证,或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明,记录产权人,并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的,记录共有或争议情况。其中,对于在现行规划建设管理制度实施前建设的房屋,应提供村镇规划选址意见书等资料,对于实施之后建设的,应提供乡村建设规划许可证等资料。

依据《房产测量规范》的有关规定和要求,调查房产建筑结构、层数、建成年份、批准用途与实际用途,核对房产面积是否批建一致等;对村民整体搬迁上楼的,还应该调查记录房屋所在自然层次和房屋编号。对于农房中的一房多户,应现场确定房屋分户界址和权属情况,需要现场指界的,应经房屋产权人现场指界,明确界址并现场确认签字。房屋产权状况调查形成的结果可记录在地籍调查表的“权属调查记事”栏内。

房屋测量。房角点测量宜采取与宗地界址点测量同样的技术方法,一并开展。房屋边长丈量在宗地的界址边长丈量时一并开展,对确实无法丈量房屋边长时,应丈量至少两条房角点与界址点或房角点与邻近地物的相关距离,便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。对于新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的,可参照《房产测量规范》开展房屋测量。对于已有户型图的,可通过核实户型图获取房屋内部边长,对于没有户型图的,需实地测量房屋内部边长。


面积量算。依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积,结合房屋层数计算房屋建筑面积。对于高层多户,有户型图的,可通过实地丈量的房屋边长和核实户型图获取的房屋内部边长计算房屋建筑面积和套内面积,无户型图的,需要实地丈量的房屋边长和实地测量房屋内部边长计算房屋建筑面积和套内面积。


调查结果记录。一是要将房屋权属状况信息和房屋测量结果记载在地籍调查表中;二是要在宗地草图中标识房屋,并标注房屋边长,房屋的楼层、结构以及争议情况等信息;三是要在地籍图的测绘中将房屋要素纳入;四是成果资料的整理归档以及数据库的建设都要将房屋调查的信息包含在内。

5、资料整理归档与数据库建设

调查工作完成后,应按照数据库标准,建立房地一体数据库,并由县级自然资源主管部门及时组织对房地一体调查成果进行验收。调查成果主要包括地籍调查表、宗地图、地籍图、房屋分层分户平面图、房屋面积统计表、房屋丈量草图、相关文字报告以及房地一体数据库等。验收通过后,要及时将调查成果和档案资料整理归档,并结合不动产登记等日常业务做好更新维护。

采用倾斜三维航摄及激光扫描的“房地一体”调查技术

农村“房地一体”调查中,大比例尺地籍图及房产入户测量工作占整体工作量的比重较大,如何有效提高地籍图及房产测量的效率,是提高整个农村“房地一体”调查的关键。我们通过在项目中采用机载倾斜三维航摄和机载激光雷达扫描等先进技术方法进行地籍图和部分房屋边长丈量,与传统解析法测量比较,发现可有效提高外业测量的效率。

机载倾斜三维航摄生产地籍图

我们采用了六旋翼无人机搭载五镜头倾斜摄影云台相机,航飞倾斜模型进行地形地籍要素采集,主要生产流程如下图所示:

在实际航飞中,我们设置航高110米,航向重叠率80%,旁向重叠率75%,飞行速度10米/秒,设计地面分辨率1.5厘米。航飞成果如下图所示:

在内业地形地籍要素采集生产中,我们采用公司自主研发的iData 3D进行采集,采集人员可以同时使用平面视窗和立体视窗,不需要配带立体眼镜,只要有地形测量或建库经验的作业员均能快速上手,降低了人员门槛。采集示意如下图所示:

倾斜航测法地籍测图的效率与传统的解析法相比,有较大的提高。传统的解析法每组每天测量工作量约为20户,倾斜航测法测量平均综合效率可达60户以上,具体如下表示:


除效率提高外,倾斜航测法测量还具有视觉直观,模型效果与实地一致,容易判断,能减少外业核查工作量;屋顶材质,阳台是否封闭,临时搭建房屋可直观判别;房屋层数可直观清点;房屋附属等可直观区分;对内业作业人员要求较低,经简单培训可参与生产;有DOM和倾斜三维模型等副产品等优点。

但是,倾斜三维模型也存在局部密集地区受遮挡影响较大,遮挡区会产生拉花、变形,无法判断出准确的位置,这些区域是粗差的主要来源。对于此类情况需采用仪器到实地补测遮挡的界址点和地籍要素点等,以及部分房屋边长需实地丈量,工序上要考虑内外业交互,对项目的实施管理有更高的要求。

机载激光雷达生产地籍图

我们采用SZT-R250专业级无人机载移动测量系统,通过征图操控软件可实现点云和影像数据采集,实时获取姿态和GNSS数据信息,对测区进行激光扫描,主要生产流程如下图所示:

在航飞之前,我们先使用小型大疆无人机测区进行踏勘,了解测区范围以及测区内的地物地形情况,防止有新增的较高地物,对飞机和激光扫描仪造成危害。然后在测区明显地物点处架设GPS基站,在航飞同时持续观测飞机的三维坐标数据,航飞结束后,测量和记录基站坐标。在航线设计上,采用航高65米,飞行速度8米/秒,航线间距60米,采用交叉航线航飞。在数据解算时,使用POS及基站点坐标,对原始激光点云进行差分解算,获取精确的激光点云数据,同时,解算软件可以将航带边缘精度稍差的点云数据自动分类,删除冗余数据。

点云数据获取和解算后,交由内业作业员,采用南方三维地形地籍成图软件(SouthLidar)进行地形地貌的采集,采集软件可通过调节选取某一高度的点云数据,可方便识别和判断采集对象的准确空间位置和形状,有助于地形要素的采集。


采用激光扫描采集地表地籍要素时,可以将房屋用任意高度切断面,房屋边界以矢量点的形式呈现可以更直观的判断墙面位置,减少判断过程。墙面没有凸凹,采集精度更高。另外机载激光扫描在获取数据时,不用考虑光线要求,白天、晚上均可航飞采集数据,可充分利用天气较好的时间晚上作业,也不需要布设像控点,大大减少外业工期。另外,机载激光扫描在一些遮挡不是特别严重的区域,其多回波特性可使房屋的墙面完整表现,周边也不会产生变形,能提高数据的精度。

但是,因为激光点云表达可视的物体对象是通过点集合形成的,在放到较大比例尺时因点密度等原因不够直观,需要经过专业培训的作业人员方可进行内业数据处理。在实际作业过程中,房屋的层数可通过房屋高度判断,房屋附属柱子可通过多角度观察进行判断识别,不封闭阳台、飘楼、柱廊、露台等房屋附属结构可通过经验训练判断。而封闭的阳台、廊等房屋附属与主房无法直接区分,屋顶材质,临时搭建房屋无法准确判断,这些信息的识别需外业实地核查,增加了内外业的交互,提高了管理要求。


从效率方面统计,机载激光扫描获取建筑物1:500比例尺地籍图与传统解析法比较也有较大的提高。传统的解析法每组每天测量工作量约为20户,机载激光扫描法测量平均综合效率也可达60户以上,具体如下表示:


[责任编辑|南方数码小岩井]

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南方大宝 2021-07-02 21:11
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自在山水间 2020-11-05 07:32
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lengxu007 2020-10-07 08:55
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花好月圆人寿 2020-10-06 19:07
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不愿透露姓名的李某 2020-09-30 16:59
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小何 2020-09-21 15:33
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花好月圆人寿 2020-09-15 19:47
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新手50801 2020-09-12 07:17
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新手06329 2020-09-11 07:10
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测绘人生 2020-08-30 10:26
值得学习
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