“房地一体”农村不动产登记发证任务紧迫，实际工作开展仍面临诸多困难。作为广东省试点的技术支撑单位之一，南方数码基于试点经验、丰富的权籍调查经验和先进的软件技术，专门打造南方数码农村房地一体权籍调查内外业一体化生产解决方案，希望为各地开展“房地一体”相关工作提供更丰富的思路。

之前我们对“房地一体”国家政策、广东省政策进行了回顾与分析（点击阅读：刘豪杰：“房地一体”国家政策回顾与广东省政策分析），分析了项目实施过程中的重点、难点以及南方数码内外业一体化解决方案的建设思路（点击阅读:试点经验分享｜如何高效、高质量开展“房地一体”农村不动产登记发证？）。现在，我们接着聊聊实际工作流程。

南方数码农村房地内外业一体化解决方案工作流程主要包括工作底图制作、房地权属调查、房地测量、内业数据整理和数据入库五大步骤。

工作底图的制作需以农村地籍调查成果、用地报批资料、集体土地所有权、已有发证资料以及交通、规划等部门相关资料为基础，结合大比例尺的地形图、高分影像图或已有地籍图输出基础图件，充分采用集体土地所有权登记发证已形成的地籍区、地籍子区界线和集体土地所有权界线，并标注乡镇、村、村民小组、房屋预编号和重要地物的名称。

利用南方数码“房地一体权籍调查内业生产软件”，可将房屋、宗地、辅助线、附属结构等图层快速导入到“房地一体权籍调查外业核查软件”平板中，方便下一步外业权属调查工作开展。

工作底图

房地权属调查共包括权属资料收集、土地权属状况核实、房屋权属状况调查、界址认定和自动生成调查表和电子签名五个步骤。

根据要求，广东省“房地一体”农村不动产登记发证项目的房地权属调查方法分为全解析法调查、部分解析法调查和图解法结合实地丈量法调查三种方式，均可利用南方数码“房地一体权籍调查外业核查软件”开展房地权属调查工作。

权属资料收集

外业人员现场收集权属资料，包括身份证、户口本、指界委托书、宅基地证、房产证、村庄规划审批手续、其他权源资料、房屋实景照片等。

相比利用手机拍照或者收集纸质权属资料等方式，搭载“房地一体权籍调查外业核查软件”的移动平板，可以对身份证、户口本、权源资料、实景照片等资料进行分类拍照、分类保存，一键导出到“房地一体权籍调查内业生产软件”，方便内业整理上传，减少内业处理的工作量。

值得关注的是，“房地一体权籍调查外业核查软件”应用OCR自动识别技术，可智能识别姓名、身份证、地址等信息，减少手工录入数据的工作量，大大提高了权属信息的采集效率。

权属资料收集示意图

土地权属状况核实

通过内业提取农村地籍调查成果中的图形和属性信息，叠加已收集其他有效数据，将数据导入到“房地一体权籍调查外业核查软件”中。

外业人员现场逐宗、逐户调查核实每宗地的土地坐落、权利人姓名或者名称、单位性质、行业代码、统一社会信用代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明、土地权属来源资料、土地权属性质、土地使用权类型等信息，补充调查核实宗地批准用途和实际用途。

利用移动平板搭载外业核查软件的方式进行土地权属状况核实具备三个优点：

第一，可节约图纸打印成本。

第二，将属性信息与图形信息挂接在一起，有助于提高信息查找、核实效率。

第三，在外业核实中，作业员如发现有错漏信息，可直接在核查软件中进行修改、完善，并与权利人现场确认，避免多次往返现场确认的麻烦，帮助加快项目进度和提高成果质量。

土地权属状况核实示意图

房屋权属状况调查

作业人员现场逐宗、逐户调查核实每栋房屋的权利人、权属来源、房屋性质、房屋坐落、层数、所在层次、建筑结构、建筑年份、房屋用途、房屋面积等内容。

利用“房地一体权籍调查外业核查软件”开展房屋权属状况调查，可将调查的属性信息直接赋值在对应的图形上，减少手写工作量；

可现场向权利人核实属性信息的正确性和完成性，根据调查情况进行现场修改和确认，减少反复跑现场确认的时间和交通成本；

可将数据成果一键导入到内业生产软件中，减少内业录入和整理的工作量。

房屋权属状况调查示意图

界址认定

由本宗权利人、邻宗权利人或者指界工作小组对宗地和房屋的界址状况进行实地指界，根据现场情况设置界标，确认界址线类型、位置，对界址点统一编号并在工作底图上标上界址的位置、顺序号。

若外调工作底图数据与现场不一致，南方数码“房地一体权籍调查外业核查软件”支持现场修改。

完成土地权属状况核实、房屋权属状况调查和界址认定后，在收集资料齐全、数据完整、准确无误的情况下，南方数码“房地一体权籍调查外业核查软件”可支持现场自动生产不动产调查登记申请表（也可定制地方要求的确认表），由权利人现场电子签名确认。

自动生成调查表示意图

对于农村地籍调查成果中有新增、变化较大的宗地，根据当地农村地籍调查工作采用的模式，参照相应的标准规范要求对房地进行修补测。

各地可采用不同的测绘仪器、手段进行房地补充测量，补充完善宗地信息。

调查方法具体有三种——全解析法调查、部分解析法调查和图解法结合实地丈量法调查。

全解析法测量可采用传统测绘法即“GPS控制测量+全站仪测量界址点+入户测量”，也可采用“无人机倾斜三维航摄法+入户测量”的方式，在满足精度要求的前提下，开展修补测量与房屋入户测量。

部分解析法测量采用“实地核查+房屋丈量”的方法，对发生变化的房屋补充开展房屋测量。

图解法结合实地丈量法测量，采用“实地丈量”各层房屋及附属设施四周边长，计算房屋建筑面积，利用丈量成果绘制宗地图与房屋平面图，也可利用“无人机倾斜三维航摄法+实地丈量”，在满足精度要求的前提下，开展房屋测量。

传统测绘法

对于精度要求较高、经济基础较好、房屋密集度较高的地区，可采用传统测绘法完成房地测量工作。

传统测绘法包括：控制测量、全野外数字化测图和内业成图整饰。

传统测绘法流程图

无人机倾斜三维航摄法

在农村“房地一体”调查工作中，大比例尺地籍图测绘及房屋入户测量工作在整体工作量中占比重大，如何有效提高地籍图测绘及房屋测量的效率，是加快农村“房地一体”农村不动产登记发证工作的关键。

在地籍图测量和房屋测量阶段，南方数码可支持采用机载倾斜三维航摄等先进技术方法进行地籍图测绘和部分房屋边长丈量，即可满足测量成果精度要求，又能有效提高外业测量的效率。

机载倾斜三位航摄生产流程，采用六旋翼无人机搭载五镜头倾斜航摄云台相机

倾斜三维模型在部分密集地区受遮挡影响较大时，遮挡区会产生拉花、变形，导致无法判断出准确的位置，这些区域是粗差的主要来源。

对于此类情况需采用仪器到实地补测遮挡的界址点和地籍、房屋要素等，部分房屋边长需实地丈量。实际操作需要充分考虑内外业交互补充，加强内部质量检查工作。

对比传统的解析法，无人机倾斜三维航摄法测图具有投入的人员少、速度快、周期短、视觉直观、对作业人员要求低等优点，能够将大量的外业工作转移到内业完成，提高工作效率。

传统的解析法测量每组每天测量工作量约为20-30宗，而无人机倾斜三维航摄法测量平均综合效率可达60宗以上。

采用无人机倾斜三维航摄法进行房地测量后，利用南方数码三维立体数据采集软件iData_3D软件进行内业地形地籍、房屋要素采集，采集人员可以同时使用平面视窗和立体视窗，不需要配带立体眼镜，作业员只要具备地形测量或建库经验即可快速上手。

南方数码基于南方地形地籍成图软件（CASS）平台自主研发的“房地一体权籍调查内业生产软件”，是专门为农村宅基地和集体建设用地的地籍和房屋调查项目量身打造的一款作业生产软件，具备操作便捷、事半功倍、成果管理方便等使用特点。

它与南方数码“房地一体权籍调查外业核查软件”无缝衔接，不仅能批量处理地籍数据、房屋数据，还能快捷输出项目要求的宗地图、地籍调查表、房屋调查表和房产分户图等各种成果。

内业人员将外业调查成果数据导入到软件中，对权利人信息、宗地、自然幢、房屋图形和属性信息进行编辑，对界址点、界址属性信息进行设置，利用软件自定义功能制定符合当地要求的SME质检方案，编辑执行方案的规则，实现对数据的批量质检、批量修复、属性赋值以及其他批量处理，也可通过不同的组合搭配，实现数据自动处理方案，满足各类不同的质检要求，确保数据的高质量。

最终通过人机互补检查，确认成果无误后，输出公示表、不动产调查登记申请表、宗地图和房产图等成果。

农村“房地一体”内业生产流程

数据整理入库

按照《广东省不动产登记存量数据整合技术指南（试行）》制定数据整理方案，以各地已有的不动产登记权籍系统为基础，通过对宗地、房屋等数据进行数据预处理、数据库结构设计、数据采集和编辑处理，形成宗地、房屋（自然幢）等图层，将数据纳入到当地不动产登记平台相应管理系统，完成最终数据整理入库工作。

按照不同类型，将数据分层导入到不动产登记权籍管理系统时，须注意不动产登记权籍管理系统对应图层的字段，要与完成整理的数据的字段映射关系一一对应。

导入数据后，利用系统的编号功能，根据已有宅基地、集体建设用地及其地上房屋、建筑物、构筑物的最大不动产单元号往后编，避免编号重复。

为便于区分本次权籍调查数据与日常业务权籍数据，需要新增字段对本次权籍调查数据进行标识，或在数据入库时放入对应的临时库，待登记发证后再归入正式库。

数据更新与维护

完成数据入库后，以本次“房地一体”农村权籍调查数据库为基础，检查不动产登记数据的现势性，更新不动产登记数据状态，删除不动产登记冗余数据。

关于数据库更新与应用，可利用日常不动产权籍调查所产生的变更数据对数据成果进行更新，保持不动产权籍调查数据库成果的现势性，满足不动产权籍调查成果为政府机关、企事业单位和社会公众服务的需要。

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