关于“房地一体”确权登记,你究竟了解多少?
摘要:什么是农村宅基地?

本问答根据广东省广州市规划和自然资源局花都区分局关于花都区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作有关规定整理而来,因各地对于“房地一体”确权登记具体工作有不同要求,本问答仅作参考。


Q1. 什么是农村宅基地?
答:《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)规定,农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。


Q2. “房地一体”的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证是一项什么工作?
答:“房地一体”的确权登记发证是将农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上的建(构)筑物所有权实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发“房地一体”不动产权证书。


Q3. 为什么要开展房地一体确权登记发证工作?
答:根据《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》《广东省自然资源厅关于开展房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记试点工作的通知》等国家、省、市文件要求,应于2020年12月底基本完成房地一体的确权登记发证工作。


Q4. “房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作对广大农民群众有什么影响?
答:(1)明晰产权,通过宅基地使用权和房屋所有权的权籍调查,确认权属来源,记载登簿,颁发不动产权证书,依法认定农民的合法财产权利。
(2)妥善处理历史遗留问题。通过这次房地一体权籍调查,在查明土地历史使用情况和现状基础上,坚持尊重历史、实事求是,按不同阶段、不同类型,依法依规分类处理后进行确权登记,严禁通过登记将违法用地合法化。
(3)房地信息更加完整准确。房地一体统一登记,结合历史地形图、高分影像图,采用数字化处理权属信息,确保宅基地和房屋信息更加完整准确。


Q5. “房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的登记范围?
答:集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久存续的、结构完整的农村主要房屋,不包括简易房、棚房、农具房、草屋、灰屋、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。集体所有土地上开发的商品住房,一律不予确权登记。


按《房地产统计指标解释(试行)》对房屋的定义为:“房屋一般指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保暖,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在2.2米以上的永久性场所”。


已颁发《集体土地建设用地使用证》《集体土地使用证》或《不动产权证书》等,但地上房屋未办理所有权证书且符合登记发证条件的,权利人在本次“房地一体”确权登记发证工作中应申请换发“房地一体”《不动产权证书》,原证书收回注销。


已颁发《集体土地建设用地使用证》《集体土地使用证》或《不动产权证书》等,但地上未建房屋或建成的房屋不符合登记发证条件的,按照“不变不换”原则,《集体土地建设用地使用证》《集体土地使用证》或《不动产权证书》继续有效,无需重新登记,一律造册。


Q6. “房地一体”确权登记内容有哪些?
登记内容为宅基地及其地上房屋和集体建设用地及其地上建筑物、构筑物,包括权属、位置、面积、数量、用途等权属和自然状况。


Q7. 参与“房地一体”确权登记的居民群众需准备什么材料?
答:各用地用房单位和个人需提前准备下列材料:
(1)已取得的集体土地使用证、宅基地使用权证书或土地、房屋权属来源证明材料;
(2)因继承房屋占用农村宅基地的应提交继承相关资料;
(3)个人身份证或户籍证明及家庭户口簿,单位法人机构代码证或营业执照,法定代表人、负责人身份证明书;
(4)指界委托书;
(5)申请委托书、受托人身份证明;
(6)村镇(庄)规划审批手续;
(7)其他证明。


Q8. “房地一体”农村宅基地确权登记发证的申请主体是指哪些?
答:原则上为本村集体经济组织成员或本村村民,可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。


有下列情形之一且经该村集体经济组织认定,也可按规定申请登记发证:
(1)本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权,因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的;
(2)非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的;
(3)已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地;
(4)居民(含华侨、港澳同胞、台湾同胞)原在农村合法取得的宅基地房屋,房屋产权没有变化的。


上述第1、2点应提供已合法取得的宅基地使用权属证书或政府规划和用地批准的文件等权属来源证明材料。


Q9. 什么是“一户一宅”?
答:《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。


Q10. “一户多宅”可否进行确权登记发证?
答:《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。除拆迁安置、因继承房屋占用宅基地等情况外,一户只能拥有一处宅基地,不得对多处宅基地登记发证。


Q11. “房地一体”农村集体建设用地确权登记发证的申请主体是指哪些?
答:经批准使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施的乡(镇)村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会;
经批准使用集体土地兴办各类工商企业(包括国有、集体、私营企业,个体工商户,外商投资企业,股份制企业,联营企业等)主体;
经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体;
相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。


Q12. 超出“房地一体”农村宅基地确权登记发证的面积标准的用地和房屋面积部分如何处理?
答:登记面积包括宅基地用地面积和房屋建筑面积,超出用地、建房面积标准部分的不予登记发证,并在登记簿和《不动产权证书》附记栏中注明“不作为权属面积登记”。


Q13. 非本村村民可否继承农村宅基地?
答:农村宅基地使用权不能继承,但宅基地地上房屋可以依法继承。非本农村集体经济组织成员的农村或城镇居民,因继承原已在农村合法取得房屋而占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《不动产权证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。


Q14. “房地一体”确权登记发证工作的流程有哪些?
答:权籍调查→调查成果公告→申请确权登记→村社、镇街和不动产登记机构审核→登记公告→确权登记颁证。


Q15. 土地权属来源中的土地使用者已去世,能否直接登记在继承人名下?
答:不能。按照《不动产登记操作规范(试行)》,需办理了宅基地房屋继承手续,提供继承公证书或法院生效裁判文书或才能登记到继承人名下。


Q16. 农民集体经济组织成员之间互换房屋如何确权登记?
答:经宅基地所有权人(即宅基地所在经济社、村委会)同意,农民集体经济组织成员之间互换房屋,导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的,可以依法予以确权登记。


《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定,农民集体经济组织内部互换房屋,申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的,应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体经济组织内部互换房屋的协议等材料办理登记。


Q17. 农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记?
答:经宅基地所有权人(即宅基地所在经济社、村委会)同意,在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋,导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的,可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地,申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的,参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定,提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。


《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定,历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。


Q18. 农民集体经济组织成员家庭内部分家析产的房屋如何确权登记?
答:经宅基地所有权人(即宅基地所在经济社、村委会)同意,农民集体经济组织成员家庭内部分家析产的房屋,导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的,符合“一户一宅”要求的,可以依法予以确权登记。


应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、经司法部门见证的家庭内部分家析产协议等材料办理登记。


Q19. 多权利人、多本宅基地使用权证,合伙建房屋,房屋跨两个或以上宅基地使用权证范围的,如何登记?
案例:如甲乙丙三人各以本人名义领取土地证一本,共三本,土地面积分别为甲100平方米,乙80平方米,丙120平方米,三人共同建一间房,跨了三宗地,房屋未办理过不动产登记,在这次工作中该如何登记?


答:合伙共建的房子,集体土地所有权为同一农民集体经济组织,属于多户使用宅基地合建房屋,以分套分层方式拥有的,经整栋合法权利人签名确认后,报农民集体经济组织同意的,可确定宅基地使用权为全体权利人共有,房屋所有权根据权利人协商后的结果予以确权登记。但如果合伙人中有不符合“一户一宅”规定的,不能给予其登记申请资格,仅能登记符合条件的合伙人。


Q20. 根据国家法规政策,哪些宅基地、集体建设用地不予登记?
答:《不动产登记暂行条例》第二十二条规定,登记申请有下列情形的,不动产登记机构应当不予登记:
(1)违反法律、行政法规的;
(2)存在尚未解决的权属争议的;
(3)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
(4)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。


《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)规定,对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。凡有上述情况的宅基地、集体建设用地,不予登记。


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